工場を建設する上での土地の選び方

工場の土地を探すうえで、実際に、工場が建てられる土地と建てられない土地が有ります。
法的な場合や様々な理由で建設不可となる場合有るのでFactoryLaboでも、お客さまから、土地探しや建設について詳しいことが分からない教えてほしいというご相談もあります。
そこで、今回は「工場が建設できる土地できない土地」「法的には建設できるが建設を断念せざるを得ない場合」「工場用地を選ぶ時のポイント」の3点が分かるようにお役立ち情報を作成致しました。

倉庫や工場で遮熱・断熱をしようと考えている建物の押さえておくべきポイント

工場が建設できる土地できない土地

この章では工場げ建設できる土地についてまとめました。

用途地域

用途地域は１３種類の用途地域が有ります。
そこでどの用途地域がどのような対象になっているかをまとめてみました。

第一種低層住居専用地域
低層住宅のための地域で、小規模なお店や事務所をかねた住宅や、小中学校などが建てられる地域
第二種低層住居専用地域
主に低層住宅のための地域で、小中学校などのほか、150㎡までの一定のお店などが建てられる地域
田園住居専用地域
都市部における貴重な田園風景とそれがもたらす周辺の良好な低層住宅の環境を守る地域で、その地域で生産された農産物を使用する場合は500㎡までのお店が建てられる地域
第一種中高層住居専用地域
中高層住宅のための地域で、病院・大学・500㎡までの一定のお店などが建てられる地域
第二種中高層専用地域
主に中高層住宅のための地域で、病院・大学などのほか、1500㎡までの一定のお店や事務所など必要な利便施設が建てられる地域
第一種住居専用地域
住居の環境を守るための地域で、3000㎡までの店舗・事務所・ホテルなどは建てられる地域
第二種住居専用地域
主に住居の環境を守るための地域で、店舗・事務所・ホテル・カラオケボックスなどは建てられる地域
準住居地域
道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境を保護するための地域。
近隣商業地域
まわりの住民が日用品の買物などをするための地域で、住宅や店舗のほかに小規模の工場も建てられる地域
商業地域
銀行・映画館・飲食店・百貨店などが集まる地域で、住宅や小規模の工場も建てられる地域
準工業地域
主に軽工業の工場やサービス施設等が立地する地域で、危険性・環境悪化が大きい工場のほかはほとんど建てられる地域
工業地域
どんな工場でも建てられる地域で、住宅やお店は建てられるが、学校・病院・ホテルなどは建てられない地域
工業専用地域
場のための地域で、どんな工場でも建てられるが、住宅・お店・学校・病院・ホテルなどは建てられない地域

どの用途地域なら工場建設可能か？

基本的に工場が建設できる用途地域は８の用途地域となります。
工場建設可能な地域は

6. 第一種住居専用地域
7. 第二種住居専用地域
8. 準住居地域
9. 近隣商業地域
10. 商業地域
11. 準工業地域
12. 工業地域
13. 工業専用地域

建物の大きさと危険性や環境の悪化させるおそれで工場建設の不可が分かれる

危険性や環境を悪化させるおそれが非常に少ない工場で原動機・作業内容制限　作業場の床面積５０㎡以下が建てられる用途地域

6. 第一種住居専用地域
7. 第二種住居専用地域
8. 準住居地域
9. 近隣商業地域
10. 商業地域
11. 準工業地域
12. 工業地域
13. 工業専用地域

原動機・作業内容制限　作業場の床面積１５０㎡以下が建てられる用途地域

9. 近隣商業地域
10. 商業地域
11. 準工業地域
12. 工業地域
13. 工業専用地域

危険性が大きい又は著しく環境を悪化させるおそれがある工場が建てられる用途地域

12. 工業地域
13. 工業専用地域

自動車修理工場
原動機・作業内容制限　作業場の床面積５０㎡以下が建てられる用途地域

6. 第一種住居専用地域
7. 第二種住居専用地域
8. 準住居地域
9. 近隣商業地域
10. 商業地域
11. 準工業地域
13. 工業地域
14. 工業専用地域

原動機・作業内容制限　作業場の床面積1５０㎡以下が建てられる用途地域

8. 準住居地域
9. 近隣商業地域
10. 商業地域
11. 準工業地域
12. 工業地域
13. 工業専用地域

原動機・作業内容制限　作業場の床面積３００㎡以下が建てられる用途地域

9. 近隣商業地域
10. 商業地域
11. 準工業地域
12. 工業地域
13. 工業専用地域

建物の大きさと危険性や環境の悪化させるおそれで工場建設できる用途地域となります。

法的には建設できるが建設を断念せざるを得ない場合工場

法的には建設は可能なのに実際には建設できない

民法・建築基準法・建設業法上の義務について

これらの法律には、建物を建築するにあたって、建築主に周辺住民の方への説明義務を課した規定は存在しません。

しかし都道府県・市区町村の条例では？

都道府県によっては、周辺住民などへの説明を義務にしている場合があります。
その場合住民から工場反対運動などが起こり建設を断念せざるケースがまれにあります。
そのため土地を購入する前に建築する建物の存在する地方自治体の条例を確認する必要があります。

土地は広いのに建設ができない

敷地の面積が大きくても建設できない場合が有ります。
建物を建設するには接道義務というものが有ります。

接道義務とは？

接道義務とは、都市計画区域内で建物を建てる場合、原則として幅員4m（特定行政庁が幅員6m以上を道路として取り扱う区域は6m以上）の建築基準法上の道路に、2m以上接した敷地（土地）でなければならないと定めている。

京都市建築基準条例（抜粋）では（大規模建築物の敷地と道路との関係）
第６条都市計画区域内において、建築物の延べ面積（同一敷地内に２以上の建築物がある場合においては、その延べ面積の合計）が１，０００平方メートルを超える建築物の敷地は、第１４条（第３０条及び第３１条において準用する場合を含む。）の規定が適用される場合を除き、次の表の左欄に掲げる建築物の延べ面積に応じ、現に幅員が４メートル以上の道路に同表の右欄に掲げる数値以上で接しなければならない。ただし，当該敷地上の建築物が特別許可建築物であるときは、この限りでない。

床面積が
１，０００平方メートルを超え３，０００平方メートル以内のもの　６メートル
３，０００平方メートルを超えるもの８メートル
このような接道義務が発生するので事前確認することが重要となってきます。

工場用地を選ぶ時のポイント

工場の土地を選ぶうえで大切なポイントを見ていきましょう。

土地の価格について

工場用地を探すうえで土地を購入するのか、土地を借地するのかなど方法が有ります。また購入する場合現金で購入するのか融資借入れで購入するかなど検討必要となります。また土地代プラス建設費ということになります。
土地建物で毎月の返済額や土地を購入した場合の固定資産税や建物の固定資産税なども発生しトータル的に減価償却など様々な角度から事業計画を立てコストが合うかどうかの検討をしなければなりませんそこで一番土地の価格が重要となってくるのでいくらいい土地でも価格が合わなければ後々経営が厳しくなるようでは計画が無駄になってしまうので土地価格は慎重に検討することをお勧めします。

土地の利便性について

土地の利便性はとても重要なものとなります。

まずは、従業員が出勤しやすい場所、つぎに商品などを出荷しやすい場所（高速道路のインターチェンジ）などの近く又は大型トレーラーなどが必須な場合は大きな幹線道に接している土地など様々な条件を加味して選択することが必須となります。

土地の周りの状態について

とちの全ての条件が整っても準工業地域などによくみられる土地の周りに住宅街が隣接している場合があります。

そのよう住宅街隣接は工場建設の反対や工場が完成し稼働した時に騒音問題などでトラブルになる可能性があるので工場用地周辺の購入前の事前調査も大切な作業となります。

まとめ

工場用地を探す前に工場に適した土地を専門家し相談し協力を仰ぐ事をお勧めします。

工場用地が見つかった場合利便性はどうなのかを再度確認することをお勧めします。

土地が見つかり購入する前に近隣の状況や接道などを確認し実際に工場運営が可能かどうか確認することも必要となります。

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